幼升小的家長很多打算購買學區房。但是擔心買房陷阱，因此希望我能夠介紹經驗。

　　1.中介談的天花亂墜，賣方也是對于學校指標說的都是沒問題。但是如何確定入學指標?

　　首先我們要明白,只有學校才是入學制度的制定者(教委把權力下放給學校了).中介,賣方,說了都不算.所以無論你合同上怎么限制,保證,也無法100%保證入學安全.因為你不可能和學校簽合同.你的合同對象是賣方.我們只能根據現有政策,盡量保證我們的入學安全.

　　對于老公房,目前的政策是,每戶只能有一個孩子在讀.如果原來的孩子畢業了,那么接下來的孩子還可以利用此房子繼續就讀這個學校。因此,我們需要確認,現在沒有小于12歲的孩子落戶在這個房子上,并且如果有戶口遷出記錄,那么在遷出的人員中,也不能有小于12歲的孩子.所有這些資料,派出所都有記錄.但是派出所必須見到該處房子的產權證,才提供該處房產的戶口信息.

　　因此我們的對策如下

　　對策一：在合同上寫清楚,支付定金以后,賣家持有房產證,協助買家去派出所咨詢該處房產戶口記錄.如果該處房產的目前落戶人和曾經落戶人都沒有12歲以下的小孩,那么我們就可以放心了.另外,合同上必須要求在交易某個階段,房主必須遷走所有戶口,否則有相應的懲罰.對于入學這不是一個關鍵問題.我咨詢過中關村派出所,“即使原房產人不遷走戶口,只要你擁有產權證,一樣可以順利落戶”但是如果以后房屋拆遷，或者再次賣出，別人的戶口沒遷走，會留下隱患。

　　對策二：如果賣方不同意,那么我們可以要求留一部分尾款,比如15萬.只有賣方保證戶口歷史記錄如他所說,“從來沒有小孩落戶于此”,并且遷出戶口,我們才能支付尾款.否則,懲罰條款就是不支付尾款.所以萬一出了戶口問題,等于我們便宜買到了房子.我們大不了賣出去,即可.

　　如果賣方堅持交易完全結束才處理戶口問題,那么千萬不要購買此處房產.很有可能賣方無法遷出戶口,或者他有孩子正在讀此小學.

　　有一個反面案例。一個賣房者要搬遷到外地，要賣掉自己唯一的北京房產，但是想保留北京戶口。結果賣房者的戶口無處可落（集體戶口根本不接收這種擁有正常戶口的人落戶），因此給買房人造成絕大損失。因此，一定要問清楚，賣房人把自己戶口遷至何處？如果他說集體戶口，則有嚴重問題。

　　對于商品房,目前的政策是,每戶只有一個名額可以入學.代表樓盤是華清嘉園-二小,萬柳-三小,天秀-一小.注意世紀城-人大附小是個陷阱,不允許二手房入學,因此不要購買世紀城.

　　這些房子年代都比較近,因此如果房子名額被用過,那么孩子的戶口必然體現在戶口記錄里面.所以只需要用同樣的方法確認-“沒有孩子現在或者曾經落戶于此”即可.

　　2.學區房范圍的認定

　　學區房的范圍每年都有變動.學區房的范圍劃分歸屬區教委小教科。因此沒有人能夠給你保證，你購買的樓盤一定是學區房。這里必然要冒風險。另外，不要看物理距離，教委原話“就近入學不等同于物理距離近”。緊挨著中關村1小的樓其實屬于中關村3小片區。以中關村1小本校為例，大家可以發現有一些樓盤屬于爭議樓盤，不同年份，他們歸屬不同。因此這樣的樓盤千萬不要購買。我詳細了解了這些爭議樓盤有爭議的原因。他們屬于北航軟件園的家屬樓。中關村1小是中科院系統的小學。他們要保證中科院家屬的入學，因此如果學區范圍需要調整，必然拿北航軟件園的房子開刀。而900多號樓都是中科院的家屬樓，他們相對是安全的。

　　對策

　　第一，我們需要搜積盡可能多的學區房劃片。今年很多熱心家長都提供了片區信息。如果你還有疑惑，可以親自去學校實地考察，目前的招生簡章也許還沒有被撕掉。網上也有少量歷年的片區劃分

　　第二，研究分析，了解爭議樓盤的原因.選擇最不容易有爭議的樓盤.

　　第三，去向中介索取招生簡章的復印件。他們經常給假的，或者有意添加一些樓盤。所以識別真偽的方法如下：

　　a.每年招生時間必然是當年的6中旬的周末。因此通過計算可以知道報名時間。例如2008年6月14日是星期六。我曾經見過一個假的2008年招生簡章，他的面試時間是2008年6月16日。這明顯不對。2007年6月16日是星期六，因此我知道這個2008年的招生簡章是通過2007年的那份篡改偽造的。

　　b.樓盤寫在紙張邊緣，或者明顯插入了新樓盤。例如324樓是中關村1小的一個非常有爭議樓盤。不同年份劃分不同。我曾經見到過推銷此樓盤的中介，有意在323，325之間加入了324樓盤。插入,增加的筆跡明顯.

　　第四，2006年的劃片是關鍵.2006年千禧寶寶入學.那年各個重點小學都縮小了劃片.因此那年的劃片最具有參考價值.

　　3.貸款陷阱

　　如果一次性付款，或者購買的房子比較新，就不用考慮這個問題。

　　不同銀行有不同的貸款年限規定.有的銀行要求房齡不得超過20年,有的要求不超過25年.有的銀行還要求貸款時間+房齡不超過30年.等等.如果購買一個80年的房子,有可能拿不到貸款.也有可能還款時間只有5年.

　　應對方案

　　第一，銀行政策總在變,購買前咨詢清楚各銀行的政策.中介的貸款部門和這些銀行很熟,他們知道銀行的規定.

　　第二，并不是所有老房子的房產證都寫建筑時間的.有不少的建筑時間是空缺的,也有把發證時間當作建筑時間.一個80年的老房子,可能95年才拿到房產證.因此銀行有可能會按2009-1995=14年的房子來處理.而銀行是要依據房產評估公司給出的評估來決定貸款的.因此,在建筑年份不明的情況下,這就要看房地產評估公司以什么確定房子的建筑年份.

　　第三，公積金貸款不牽扯這些年份要求.如果賣家同意公積金貸款,也可以解決這個問題.但是這點有難度.我同事一直等到去年12月份,才迎來了房地產寒冬,順利完成了公積金貸款.

　　如果對于此套房子拿下貸款有擔心,最好合同上說明,如果由于房屋年限問題,造成無法辦成貸款,雙方如何解決這個問題.我當時的商量的結果就是,我會分3批,在1個月之內,支付所有款項,或者我可以選擇中止交易,賣家退還我定金.當然賣家可能不太愿意.但是當時我說服了中介,讓他們幫我在合同上加上這些條款.然后告訴賣家,由于這是銀行的問題,因此其他人的合同也都是這么處理的.當然,我承諾,無論結果如何,我都會支付中介部分服務費(與中介的合同保證了，否則他們也不幫我)。

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